開發商階段性擔保責任在何種情況下可以免除？

【案情簡介】

2019年，劉某與某銀行簽訂《個人住房借款合同》，約定從銀行處借款70萬元，并以其購買的房產提供抵押擔保，葛某、劉某為該借款提供連帶責任保證，某房產公司為該借款提供階段性的連帶責任保證，直至每戶業主的房屋所有權證辦妥并抵押給某銀行或某銀行規定的抵押權人為止。后劉某未按合同約定按時還本付息，某銀行訴至莒縣人民法院，訴訟請求為：1.要求劉某歸還剩余全部借款本金及利息、罰息、復利等費用；2.請求確認對劉某所提供的抵押財產享有優先受償權；3.要求葛某、劉某、某房產公司承擔連帶清償責任。

案件審理過程中，劉某認可貸款和抵押的事實。某房產公司稱，涉案房屋已完成初始登記和抵押預告登記，某銀行對涉案房屋所享有的抵押權已經成立，且己方已履行《借款合同》、《同意擔保的決議》項下全部義務，涉案房屋產權轉移登記和抵押登記手續未辦妥非因己方違約行為所致，己方擔保責任應予免除。

【法院審理】

本案爭議焦點為：1 某銀行是否對抵押房屋享有優先受償權。2.某房產公司的階段性擔保責任是否免除。法院審理認為：關于某銀行是否對抵押房屋享有優先受償權的問題。案涉房屋已經進行了抵押預告登記，經審查已經辦理建筑物所有權首次登記，且不存在預告登記失效等情形的，人民法院應予支持，并應當認定抵押權自預告登記之日起設立，某房產公司免除其保證責任的條件已隨抵押權的設立而成就，故法院判決駁回原告某銀行對某房產公司的訴訟請求。

【法官說法】

房產抵押預告登記與房地產公司提供階段性保證擔保均系保障債權人實現債權的手段?！秱€人購房借款及擔保合同》中通常約定保證人某房地產公司為涉案借款本息提供階段性連帶責任保證，正式抵押登記手續辦理完畢后，保證人免除保證責任。根據上述約定，借款人提供的不動產抵押擔保與某房地產公司提供的保證擔保為先后階段更替責任而非債權人同時享有之權利。本案中，因抵押物已經辦理了建筑物所有權首次登記，且不存在預告登記失效等情形，故某銀行就涉案房屋的抵押權自預告登記之日起設立，某房地產公司階段性擔保責任即可免除。

【法條鏈接】

《中華人民共和國民法典》第二百二十一條：當事人簽訂買賣房屋的協議或者簽訂其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起九十日內未申請登記的，預告登記失效。
    《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民法典〉有關擔保制度的解釋》第五十二條：當事人辦理抵押預告登記后，預告登記權利人請求就抵押財產優先受償，經審查存在尚未辦理建筑物所有權首次登記、預告登記的財產與辦理建筑物所有權首次登記時的財產不一致、抵押預告登記已經失效等情形，導致不具備辦理抵押登記條件的，人民法院不予支持；經審查已經辦理建筑物所有權首次登記，且不存在預告登記失效等情形的，人民法院應予支持，并應當認定抵押權自預告登記之日起設立。當事人辦理了抵押預告登記，抵押人破產，經審查抵押財產屬于破產財產，預告登記權利人主張就抵押財產優先受償的，人民法院應當在受理破產申請時抵押財產的價值范圍內予以支持，但是在人民法院受理破產申請前一年內，債務人對沒有財產擔保的債務設立抵押預告登記的除外。